Firma de imobiliare în SUA – o afacere în care standardele profesionale au prioritate

de Octavian CURPAŞ

Peste 90% din tranzacţiile imobiliare care au loc în SUA sunt efectuate prin intermediul unei agenţii de intermedieri imobiliare.

Tranzacţiile imobiliare sunt un domeniu complex de activitate şi implică o serie de aspecte legale, fapt pentru care, în unele state (cu precădere pe coasta de est a Americii) angajarea unui avocat este obligatorie atunci când cineva vinde sau cumpără un imobil.

Deoarece din punct de vedere juridic „a scrie contracte” înseamnă „a aplica legea”, unele state, inclusiv Arizona, California, Oregon şi Washington, au anumite dispoziţii legale care le conferă agenţilor imobiliari dreptul de a scrie contracte inerente tranzacţiilor imobiliare. În aceste state, implicarea unui avocat „în tranzacţie” nu este obligatorie.

Agent imobiliar sau REALTOR

Pentru a deveni agent imobiliar în SUA este necesară obţinerea unei licenţe, emisă de statul în care persoana îşi va desfăşura activitatea (licenţa numită „State license”).

Solicitantul trebuie să aibă cazierul juridic intact şi să urmeze un curs de pregătire de câteva luni. Acest curs tratează mai multe subiecte din domeniu, printre care aspecte legate de diversele licenţe care se pot obţine în acest vast domeniu de imobilare. Cursul conţine, de asemenea, informaţii sumare din topografie, legi privitoare la transferul de proprietate, restricţii pentru anumite terenuri, contracte, surse de finanţare, informaţii notariale din domeniu (escrow), legea impozitelor, raportul dintre chiriaşi şi proprietari, controlul guvernului federal asupra proprietăţii private, despre evaluarea sau estimarea valorii imobilelor (appraisal) şi un capitol despre „design”. Acestea sunt doar câteva dintre obiectivele pe care le tratează acest curs. În ce priveşte examenul final (state exam), acesta este susţinut în două părţi. Primul este unul conţinând legile federale (informaţii valabile în oricare stat american), iar al doilea examen este din legi specifice statului în care cursantul doreşte să obţină licenţa.

Un agent imobiliar („Real Estate agent”) care este membru într-o asociaţie a profesioniştilor din domeniu poartă numele de „realtor”. Acesta trebuie să se conformeze anumitor standarde profesionale impuse de asociaţia al cărui membru cotizant este. De asemenea, realtor-ul are obligaţia să frecventeze periodic anumite cursuri menite a-l ţine la curent cu legile, regulamentele şi schimbările care au loc pe piaţa imobiliară (să obţină date recente despre „pulsul pieţei”).

În general, în SUA, agenţii imobiliari sunt membri în mai multe asociaţii de profil, atât locale cât şi naţionale.

Agentul imobiliar este reprezentatul unui broker

Un agent imobiliar sau un realtor nu are capacitatea legală de a acţiona în nume propriu, ci el este angajatul unei firme imobiliare care funcţionează sub licenţa unui broker. Comisionul încasat în urma unei tranzacţii este încasat de broker. Acesta îl plăteşte pe agent după ce îşi reţine un anumit procentaj, în funcţie de înţelegerea stipulată în contractul de angajare. Agenţii licentiaţi în domeniul imobiliar sunt obligaţi să îşi facă o asigurare care „acoperă” o parte din răspunderea broker-ului pentru eventualele „greşeli” comise de către agent. Asigurarea se numeşte „Errors and Omissions Insurance”.

Licenţa de broker

Agenţii imobiliari care doresc să „avanseze în grad” prin a obţine şi licenţa de broker trebuie să îndeplinească cel puţin două cerinţe. În primul rând, trebuie să aibă o vechime de minimum trei ani ca agent imobiliar cu normă întreagă (numărul de ani poate să difere de la un stat la altul). Apoi, trebuie să urmeze un curs suplimentar de aproximativ nouă luni, în urma căruia va susţine un examen la Departamentul de Stat (state exam). Odată intrat în posesia licenţei de broker, agentul poate să-şi deschidă propria firmă de intermedieri imobiliare, devenind astfel, „broker principal” (designated broker), având dreptul de a angaja alţi agenţi care să lucreze pentru el. Pentru a deschide propria firmă însă e necesar ca broker-ul să dispună de un spaţiu adecvat, care să întrunească cerinţele prevăzute de lege. Brokerii care nu au propria firmă, ci îşi desfăşoară în continuare activitatea sub licenţa unui alt broker se numesc „brokeri asociaţi”. Prerogativele unui broker asociat sunt identice cu cele ale unui realtor sau agent imobiliar, cu excepţia că acest nou titlu îi poate da o mai mare greutate în „ochii” clienţilor care-l angajează.

Pe parcursul carierei însă atât agenţii imobiliari cât şi brokerii paricipă la anumite cursuri pe diverse teme imobilare şi de business numite „educaţie continuă” (continuing education).

NOTA REDACŢIEI. Text preluat din:
http://www.gandaculdecolorado.com/arhiva/638-firma-de-imobiliare-in-sua-o-afacere-in-care-standardele-profesionale-au-prioritate